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Société Civile Immobilière (SCI) : définition
Une Société Civile Immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique une société, qui est constituée de 2 personnes au minimum. Ces personnes ont chacune le statut d’associé et gèrent ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Leur patrimoine immobilier est donc détenu par la SCI et est distribué en parts sociales à chacun d’entre eux selon leur contribution.
En tant que société, la SCI doit disposer de statuts afin de définir son fonctionnement et de fixer les modalités concernant les prises de décisions. Lors de la rédaction de ces statuts, vous, ainsi que les autres associés, devez notamment choisir entre la création d’une SCI à capital variable ou d’une SCI à capital fixe. Une SCI à capital fixe correspond à une société dont le capital est constitué d’une somme immuable et préétablie dans ses statuts dès sa création. Les propriétaires d’une SCI à capital fixe peuvent bien évidemment modifier le montant du capital, mais seulement dans le cadre d’une longue procédure et de formalités parfois onéreuses. La SCI à capital variable offre donc plus de souplesse aux associés mais également moins de protection des associés.
À savoir : Vous pouvez optimiser la fiscalité de votre SCI en choisissant le bon régime fiscal. De plus, les SCI peuvent être utilisées comme outils de défiscalisation, notamment dans le cadre de la transmission de patrimoine.
Quelles sont les différentes SCI existantes ?
Il existe plusieurs types de sociétés civiles, et également de sociétés civiles immobilières. Parmi elles, il y a par exemple les sociétés civiles immobilières d’attribution, et bien d‘autres encore. Nous allons voir quelques exemples ensemble. Attention, il faut bien différencier les sociétés civiles immobilières (SCI) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui ne sont pas les mêmes dispositifs, bien que leur fonctionnement soit légèrement similaire.
La Société Civile Immobilière classique
La Société Civile Immobilière classique est la SCI simple qui permet à des associés d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer ensemble selon des statuts établis au préalable. La SCI dispose d’un ou plusieurs gérants, désignés par les associés, qui a pour charge la gestion courante des biens immobiliers.
La Société Civile Immobilière d’attribution
La Société Civile Immobilière d’attribution est une société civile ayant pour objet d’acquérir ou construire des biens en vue de les diviser par fractions, et les attribuer aux associés en jouissance ou en propriété. Néanmoins, l’objet prévu par la loi n’est pas exclusif, les sociétés civiles immobilières d’attribution peuvent également exercer d’autres activités, comme par exemple :
L’acquisition des mêmes biens
La gestion des biens après leur division
La mise en location d’une partie ou de la totalité des biens immobiliers ou des fractions de biens immobiliers dont les membres sont propriétaires, pour le compte d’un ou plusieurs d’entre eux
La Société Civile de Construction Vente (SCCV)
La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une société civile ayant pour objet d’acquérir des terrains en vue d’y construire des biens, ou des biens bâtis en vue de leur démolition et reconstruction. L’objectif est ensuite de les revendre totalement ou en partie. Une fois que les biens sont vendus, la société est dissoute si son but est atteint.
La Société Civile Immobilière familiale
La Société Civile Immobilière familiale est une société civile créée entre les membres d’une même famille et fonctionne comme une SCI classique. Parmi les membres issus d’une même famille, on comprend les personnes liées par le sang mais également par le mariage.
La Société Civile Immobilière de location
La Société Civile Immobilière de location (ou de gestion patrimoniale) est une société civile ayant pour objet la gestion et la location de biens immobiliers bâtis ou non. L'objectif de cette société peut également inclure la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers apportés directement par les associés, en pleine propriété ou en jouissance.
Néanmoins, l'objet de ces sociétés consiste généralement à rassembler des fonds (apports en espèces des associés) pour obtenir directement des biens immobiliers de rapport ou pour faire construire ces derniers en vue de les louer.
La Société Civile Immobilière de jouissance à temps partagé
La Société Civile Immobilière de jouissance à temps partagé passe par une SCI d’attribution. C’est le seul moyen possible pour acquérir un bien immobilier en jouissance à temps partagé. L’acquéreur ne devient pas propriétaire mais associé d’une SCI d’attribution et détenteur de parts dans cette société lui donnant des droits et des obligations. Il ne pourra donc pas revendre librement un bien immobilier s’il estime qu’il n’y a plus d’intérêt à le garder, et cela concerne également les autres associés de la société.
Le fait d’acquérir des parts sociales dans cette société permet donc au nouvel associé d’assister aux assemblées générales de la société. Cela lui permet également de détenir la jouissance d’un bien immobilier de cette société pendant une durée déterminée (généralement une durée d’une semaine).
À savoir : Les futurs acquéreurs n’ont pas la possibilité d’acheter des biens en jouissance à temps partagé, mais uniquement un droit de jouissance de ce bien. Cet achat se fait sous forme de parts sociales ou d’actions d’une SCI d’attribution (ou d’une société par actions simplifiée).
La SCI et le régime de l’indivision : quelle différence ?
Dans le régime de l’indivision, les propriétaires appelés “indivisaires” détiennent un ou plusieurs biens immobiliers. Le régime de l’indivision s’applique directement, notamment en cas de succession où il y a plusieurs héritiers. Il ne nécessite aucune formalité, contrairement à la société civile immobilière (SCI), où il faut rédiger des statuts.
Les droits des indivisaires portent sur l’ensemble du ou des biens immobiliers et chacun d’entre eux en possède une quote-part. Dans le cas d’une SCI, chacun des associés possède des parts sociales auxquelles se limitent ses droits.
Les avantages et les inconvénients de l’indivision ne sont pas les mêmes qu’en SCI. En voici quelques exemples :
Comparatif des avantages et inconvénients entre le régime de l’indivision et la SCI :
Indivision | SCI | |
|---|---|---|
Avantages |
|
|
Inconvénients |
|
|
Quels avantages présente la SCI ?
Les avantages de la SCI sont multiples, on y retrouve par exemple le choix du régime d’imposition, ou encore une gestion flexible de son patrimoine immobilier.
La protection du patrimoine immobilier des associés de la SCI
Un des premiers avantages que propose la SCI est la séparation entre le patrimoine immobilier personnel de chaque associé de la SCI et les biens de la société. En effet, en tant que personne morale, la SCI dispose de son propre patrimoine. Cette structure juridique permet donc de sécuriser les biens immobiliers personnels de ses associés. De plus, le patrimoine de la société n’est pas affecté par les dettes personnelles des associés, et ce même si chaque associé dispose de parts sociales.
À savoir : le patrimoine personnel d’un associé peut tout de même être engagé notamment parce que les associés sont considérés comme indéfiniment responsables des dettes de la société.
La facilité de prise de décision
La gestion et les prises de décision d’une société civile immobilière (SCI) sont généralement entre les mains du ou des gérants désignés. En ce qui concerne les décisions collectives c’est-à-dire celles qui dépassent les pouvoirs des gérants, elles sont prises lors d’assemblée générale.
La possibilité d’être imposé au barème de l’Impôt sur les Sociétés (IS)
En tant que SCI, il est possible d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) tout en faisant accroître votre patrimoine personnel. Le choix de l’IS est attractif afin de financer de gros projets car il nécessite moins de financement de la part des associés. Il l’est également quand la société tire des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise, car les associés ne seront pas imposés individuellement.
Le démembrement des parts sociales
Le démembrement des parts sociales dans le cas d’une transmission du patrimoine entre père et enfants se fait dans le cas où le père veut transmettre tout en continuant à percevoir des revenus. Dans ce cas, le père est l’usufruitier et les enfants sont les nus-propriétaires. En tant que nus-propriétaires, ils peuvent vendre le ou les biens avec l’accord de leur père, ou alors devenir pleinement propriétaire lors de son décès.
La SCI pour éviter l’indivision et ses inconvénients
L’indivision présente plusieurs inconvénients que la société civile immobilière (SCI) n’a pas.
En indivision, la gestion est commune aux indivisaires, et lors des décisions importantes, c’est l’unanimité qui l’emporte. En ce qui concerne la SCI, la gestion est attribuée à un gérant dont le rôle et les pouvoirs sont définis dans les statuts. Pour la prise de décision, c’est la règle de la majorité qui s’applique lors des assemblées.
En SCI, il est possible pour les associés de vendre leurs parts sans entraîner la vente du bien. En indivision, l’indivisaire peut mettre fin à tout moment au contrat et forcer la vente du bien.
Pour ce qui est du blocage pour les personnes incapables tel qu’un enfant mineur : en indivision, une situation de blocage a lieu tandis que pour la SCI, le gérant peut empêcher le blocage selon ses pouvoirs.
La facilité de transmission grâce à la donation de parts sociales
En cas de donation de parts sociales d’une SCI entre parents et enfants, le parent peut garder le contrôle et la gestion de la société. Il peut également transmettre ses parts de manière progressive, et ainsi bénéficier tous les 15 ans d’abattements fiscaux prévus pour la succession. Si les enfants cèdent leurs parts sociales, le père contrôle l’arrivée des associés de remplacement.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) présente certains inconvénients, notamment en termes de coûts, ou encore de contraintes par exemple.
Le coût de création d’une SCI
Il y a quelques dépenses à faire lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Les différents coûts sont :
La rémunération du notaire pour la rédaction des statuts
Le coût pour publier dans un journal d’annonce légale (JAL) un avis de création de votre société
Le coût pour enregistrer l’immatriculation de la SCI au Registre National des Entreprises (RNE)
La responsabilité indéfinie des associés
Afin de couvrir les dettes d’une Société Civile Immobilière (SCI), la responsabilité des associés ne se limite pas seulement à leur contribution, elle regroupe l’ensemble du patrimoine de la société. Les associés doivent répondre aux dettes de leur société à durée indéterminée, proportionnellement à leur participation au capital de cette société, et ainsi engager leur propre patrimoine.
Concernant la transmission aux enfants, ils sont également indéfiniment responsables des dettes, même s’ils sont mineurs. Néanmoins, il est possible d’inclure dans les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI) une clause pour réduire leur responsabilité à la dette et les protéger.
L’obligation d’être plusieurs
En effet, pour pouvoir créer une Société Civile Immobilière (SCI), il faut au minimum compter deux associés. Autrement, la création de cette société n’est pas possible.
L’obligation d’effectuer une assemblée générale tous les ans et d’avoir une gestion comptable
Chaque année, les associés de la Société Civile Immobilière (SCI) sont tenus d’effectuer une assemblée générale. En ce qui concerne la comptabilité, elle est nécessaire afin d’établir et pouvoir justifier la déclaration fiscale annuelle.
Les risques de création d’une SCI pour abus de droit
L’administration fiscale peut voir certaines de vos actions comme des façons d’éviter ou de diminuer vos impôts. Il est donc déconseillé de créer une SCI dans le but de transmettre un patrimoine immobilier à un enfant unique, ou encore de la créer juste avant d’en donner les parts à vos enfants.
Quel régime d’imposition choisir ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être imposée à deux types d’impôts sur les revenus : l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS). Selon la situation de la SCI, l’un ou l’autre sera plus ou moins avantageux pour les associés, mais également pour la société.
Choisir l’Impôt sur le Revenu (IR) pour votre SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est, de manière générale, assujettie à l’Impôt sur le Revenu (IR) de plein droit. Exception faite si les associés de la SCI décident d’opter pour l’option de l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou qu’ils exercent des activités commerciales.
Dans le cas où la SCI est assujettie à l’IR, chacun des associés est individuellement imposé sur sa part des bénéfices de la société.
Choisir l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour votre SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) de plein droit, ou bien sur option. Lorsque les opérations de la SCI sont commerciales, par exemple la location d’un bien meublé à usage professionnel, ou à usage d’habitation, l’imposition à l’IS se fait de plein droit.
En ce qui concerne l’imposition sur option, le choix peut être fait au moment de la création de la SCI, mais également pendant son activité. La décision doit être prise collectivement et le choix de cette option doit inclure une notification au service des impôts. Sur cette notification, il faudra préciser le nom de la SCI ainsi que l’adresse du siège, le nom, prénom et adresse de tous les associés ainsi que la manière dont est réparti le capital entre eux. Il faudra également la signature de tous les associés.
Créer une Société Civile Immobilière (SCI)
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite plusieurs étapes ainsi que certaines dépenses.
Les étapes de création d’une SCI
Les différentes étapes de création d’une Société Civile Immobilière (SCI) sont les suivantes :
La rédaction des statuts
La publication dans un journal d’annonce légal d’un avis de création de la société pour en informer les tiers
L’immatriculation au Registre National des Entreprises (RNE)
La rédaction des statuts
L’étape de la rédaction des statuts est une étape très importante, car elle permet de garantir une sécurité au gérant ainsi qu’aux associés. Attention néanmoins aux statuts trop stricts qui peuvent empêcher l’évolution de la SCI sur le long terme.
Les statuts sont l’ensemble des règles de la société rédigées par les associés selon leur volonté. Lors de la rédaction des statuts, il faudra y mentionner :
L’activité de la société
La forme c’est-à-dire le type de société civile immobilière choisi
La dénomination sociale
L’adresse du siège social
Le capital social (c’est-à-dire la valeur de la contribution apportée par les associés tels que les biens immobiliers, les sommes d’argents, etc.)
La durée : elle ne doit pas excéder 99 ans
La contribution de chacun des associés
D’autres précisions peuvent être apportées sur les statuts tels que : le périmètre de gestion du ou des gérants, la répartition du pouvoir de décision entre les associés, ou encore le sort de la société si l’un des associés décède.
Les statuts doivent être signés par la totalité des associés, ou bien si l’un d’entre eux le souhaite, se faire représenter par un mandataire. La société est créée à la signature des statuts.
La publication d’un avis de création à publier dans un journal d’annonces légales
L’avis de création de la Société Civile Immobilière (SCI) doit être émis dans le journal d’annonces légales du département dans lequel se trouve le siège social. Il doit contenir plus ou moins les mêmes éléments que les statuts, à savoir :
La dénomination sociale
La forme de la SCI
Le montant du capital
L’adresse du siège
Les activités de la société
La durée
Le montant des apports en argent de chacun des associés
La date des statuts et la mention de leur enregistrement s’il y a lieu
La description concise et l’évaluation des apports en nature
Les noms, prénoms et adresses des gérants de la société
Les noms et prénoms des associés ayant une responsabilité indéfinie et solidaire
Le Registre National des Entreprises (RNE) où sera immatriculée la société
Cet avis de création est une opération à faire avant l’immatriculation, et ce n’est qu’à partir de l’immatriculation de la société que cette dernière aura la personnalité morale.
Effectuer l’immatriculation au Registre National des Entreprises (RNE)
Afin d’effectuer l’immatriculation de la Société Civile Immobilière (SCI) au Registre National des Entreprises (RNE), il faut déposer un dossier en ligne via le guichet unique. Ce guichet unique remplace les réseaux de centres de formalités des entreprises (CFE).
À savoir : Le registre national des entreprises (RNE) regroupe tous les anciens registres existant tels que le registre du commerce et des sociétés (RCS), le registre des actifs agricoles (RAA) ou encore le répertoire des métiers (RM).
Les informations à fournir dans le dossier sont les mêmes que celles des statuts et de l’avis de création, avec quelques éléments en plus :
La dénomination sociale
La forme de la SCI
Le montant du capital
L’adresse du siège
Les activités de la société
La durée
Les immatriculations secondaires souscrites pour les établissements situés hors du ressort du tribunal du siège social
Le nom, le prénom et l’adresse des associés et des gérants de la société
La dénomination et forme sociale des associés et des gérants de la société
L’adresse du ou des biens exploités par la société
La nature et la date de commencement de l’activité de la société
L’enseigne
Combien coûte la création d’une SCI ?
La création d’une société civile immobilière (SCI) engendre quelques dépenses, notamment pour la publication de l’avis de création, ou pour le dépôt du dossier de création au guichet unique pour l’immatriculation.
Pour la publication dans un support d’annonces légales (SAL), cela coûterait environ 250€. En ce qui concerne l’immatriculation de la société civile immobilière (SCI), il faudra inclure un chèque de 66,88€ dans le dossier de constitution. À ces dépenses s'ajoutent des frais de déclaration des bénéficiaires de la SCI du montant de 21,41€.
À savoir : Dans le cas où vous avez fait appel à un notaire pour la rédaction des statuts, des frais de notaires peuvent également s’ajouter aux coûts de création d’une SCI.
Quand lancer une SCI ?
La création d’une SCI peut être faite à n’importe quel moment, et plus particulièrement dans certains cas :
Lors d’acquisition de biens immobiliers en vue d’effectuer la transmission à ses enfants
Lors d’une donation d’un patrimoine immobilier existant
Lors d’acquisition de locaux à usage professionnel dans le but de les isoler de la société d’exploitation
Est-il possible de lancer une SCI seul ?
Il n’est pas possible de lancer une Société Civile Immobilière (SCI) seul. Le but de création d’une SCI est d’avoir des associés avec qui partager les dépenses et les bénéfices d’un ou plusieurs biens, ainsi que la gestion de ces derniers. Une SCI doit être composée au minimum de deux associés.
Comment dissoudre une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La dissolution d’une Société Civile Immobilière (SCI) représente la fin du contrat de la société et entraîne sa liquidation. La liquidation est l’ensemble des actions permettant de fixer l’actif net à partager entre chaque associé.
Pour dissoudre une SCI, il faut que ce soit une décision commune prise par les associés. Il faudra donc dans un premier temps tenir une assemblée générale afin de prendre la décision de dissolution et de nomination du liquidateur. La liquidation de la société a lieu dès lors que la décision de dissolution est prise.
À savoir : Pour les personnes ne faisant pas partie de la SCI comme les créanciers, la dissolution ne prend effet qu’à partir de la publication au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le liquidateur peut être un ou plusieurs associés selon les dispositions prévues dans les statuts. Il sera chargé de vendre les biens appartenant à la société, de régler les créanciers et de distribuer le solde disponible (s’il y en a un) entre les associés selon leur contribution. Le liquidateur devra établir les comptes annuels et rédiger un rapport détaillé sur les opérations de liquidation, dans les 3 mois après la clôture de l’exercice.
Les étapes à la suite de la liquidation sont nombreuses, il faut :
Publier une annonce légale de dissolution
Déposer un dossier de modification auprès du greffe du tribunal de commerce où se situe le siège social de la SCI. Le dossier de modification peut également être effectué en ligne sur le site infogreffe.fr.
Effectuer une assemblée concernant l’achèvement de la liquidation
Publier une annonce de clôture de liquidation
Déposer un dossier de radiation
